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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

  在他們忙碌的背後,是房地產和地方基建項目永遠無法滿足的資金缺口。尤其近兩年,在銀行融資受困之後,繞道信托融資解燃眉之急,而信托行業乘機以奔跑速度,快速造就瞭行業的巔峰。

  房地產吹泡泡

 無法遏制的沖動

  信托業協會最新數據顯示,今年一季度房地產信托新增1532億元,同比增長247%,超過去年和前年一季度的總和。4月份房地產信托發行繼續高燒,有50款房地產信托產品成立,占4月信托產品接近三成。5月房地產信托更加紅火,如上周(5月13日至19日)發行規模高達22.68億元,依然是行業融資大頭。

  10萬億信托堰塞湖壓頂,其中地方債務和房地產兩大風險領域融資占主導,一旦規模性"泄洪"怎麼辦?接受本報記者采訪的市場人士認為,監管層應該伸出"看不見的手"來遏制繼續做大規模,信托公司則需提高風控標準嚴格把關個案風險。

  如在中信信托和舒斯貝爾債權這起"聞名"的信托風波之中,當時通過3塊估值12.75億的土地作抵押,融資7.1億元。如今已完成的兩塊土地拍賣處置僅獲得4億元,另外還有一塊土地標價2.5億將在本月25日拍賣。

  記者從信托公司瞭解到,今年六成項目都成為瞭房地產,跟去年六成都是基建項目的情況掉轉瞭。去年是信托業基建項目的牛年,今年又成為房地產項目融資的牛年。

  誰為風險買單?

  2012年保險業資產總額為7.35萬億元,信托業管理的資產與之相比超過瞭1200億元!曾經在金融圈內籍籍無名的信托業,一下子成為瞭令人側目的大巨頭。"老說銀行工資高賺錢多,看信托業那才算是有錢呢。"某銀行產品銷售經理小鄧介紹說,他有兩個朋友在信托公司工作,利用這兩年的收入,有的買房有的買車,日子紅紅火火。

  在獨立經濟學傢謝國忠看來,這實質上就是房地產吹起的巨大泡沫,"現在的問題就是泡沫什麼時候破滅?"他認為,不論房地產融資還是地方政府基建融資,絕大部分是拿土地或者房地產項目作抵押,這些抵押品本身就是一個大泡沫,一些城市已出現空城現象,這給信托帶來瞭大隱患。

  不僅如此,房地產和地方基建項目的大小老板們,由於政策調控在銀行融資遭受冷遇之後,轉身成為瞭信托公司的座上賓。

  一面是利益的誘惑,一面是風險的強調,但是利益驅動之下風控的把握尺度很難去嚴控。2012年,隨著信托業規模的暴增,信托全行業利潤已高達441.4億元,同比增速高達47.84%。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-23/07222227916.shtml

  源源不斷的融資項目,將會帶來源源不斷的高收入和高利潤,信托業無法遏制做大的沖動。

  【樓盤熱詞】:建設用地規劃許可證 看房團 宜居城市 稅費計算器 集資建房 2013年北京房價

  虛高估價抵押物隻是其中的風險之一,有些土地抵押甚至可能存在潛在的瑕疵,如招拍掛的流程不是很嚴謹,土地出讓金沒有全部繳納等等。一旦後期出現問題,信托公司就必須優先繳納土地出讓金。此外股權抵押更不靠譜,股票的大跌很容易造成抵押不足,而礦產抵押,估值虛高和流動性都是問題。

內容來自sina新聞

  信托業的紅火,使得信托資產規模像滾雪球一樣,高高立在巔峰之上,形成瞭一個巨大的資金堰塞湖。今年一季度末,信托資產管理規模再上新臺階達8.73萬億元。現在又快兩個月過去瞭,離10萬億元還遠嗎?

  曲一傑透露,在銀行出售的理財產品裡面,其中超過六成購買瞭信托產品,"銀行把它拆開來,大額拆成小額,長期拆成短期,但是銀行不會跟你講。就像批發商批東西,他們不會告訴你到哪裡進貨一樣。"

  越是時間點靠後的項目,風險也越來越大。曲一傑現在正忙於西部城市一項房地產信托項目,他告訴記者,投資者應該清楚他們到底拿錢去做什麼瞭,盈利強度如何?但是這些普通老百姓根本不可能知道的如此專業和深入。

  "我這兩年就是買信托產品,其他股票隻是拿點錢玩一玩,因為股票不賺錢嘛。"非陽光私募投資人士王先生將煙盒丟在桌子上,攤開雙手顯得很無奈。他現在想把上千萬的資金從信托中退出來,搶入股市的低點;然而,與股票和基金的高流動性相比,信托產品卻無法中途退場,一直要等到產品到期兌付。

  一般信托公司采取抵押物風控,抵押品包括土地、房產、項目收益權、礦產、股權等等,"一般采取30%-50%的抵押率來保障安全。"在曲一傑看來,信托公司為瞭防止融資方抵押品註水早已有所防備。其他風控措施還包括多重擔保,如同時采取股權、現金、項目經營權等多重擔保以及融資方法人連帶責任等手段,來防止項目出問題。

  但抵押註水是信托行業眾所周知的"秘密"。本報記者來到深圳一地產中介評估部門咨詢得到的答復是,"一般土地按掛牌指導價,或者按周邊小區的售價倒推回去算土地價,哪個活躍就按哪個算。"老李向本報記者坦承,"都知道他們估值有註水,所以采取的抵押率為30%-50%。"但即使如此,這些抵押物仍然沒有安全感。

  "現在300萬元以上收益更高,能達11%,要買得趕快!"5月21日,某信托產品銷售公司陳經理忙得團團轉,他在辦公室逐一給客戶打電話。如今房地產項目信托產品銷售火爆,市場上大把大把的資金,正在源源不斷地流向房地產信托項目。

  銀河證券首席經濟學傢左曉蕾[微博]反問道,哪個產業能夠容納如此之大的資金量,哪個產業能夠承受10%以上的高息利率?她的結論是隻有房地產和地方基建項目。

  中投信托法律合規部人士對本報記者分析稱,信托產品兌付風險主要有三大原因,第一,信托公司故意包裝不良資產,這一點在主觀上很難證實,倘若屬實就是惡意推行產品,可以追究其法律責任;第二,信托公司本身沒有主觀惡意,在履行盡職調查義務的時候,該查的沒有去查,信托公司就是失職;第三,信托公司很好地履行瞭盡職調查,但有些風險可能查不出來,信托公司會承擔一些責任。

  此外,整體經濟下行的風險更加強大。用益信托研究員帥國讓則告訴記者,信托兌付風險與整個行業的經濟環境密不可分,另外與當下很多信托公司和投資者過於重視收益率、很少關註風控也分不開。

  截至2012年末,信托業全行業65傢信托公司管理規模已高達7.47萬億元,相當於72傢基金公司管理資產總和的兩倍,相當於114傢證券公司受托管理資產的四倍!此前,保險業管理的資產規模一直僅次於銀行,排位金融業老二,但是現在卻被信托業輕松打破和超越瞭。

  這導致的直接後果是,近兩年來信托公司管理資產規模暴增,官方統計,截至今年一季度已高達8.73萬億元。據一傢信托公司的管理人士老李對《華夏時報》記者透露,目前已超過9萬億元,很快就摸到10萬億元瞭!現在,信托資產規模已超過保險業成為僅次於銀行業的金融業"老二"。

  資本盛宴上演之後,有的已經拿到超過10%的高收益全身而退,有的還在途中進退兩難。

10萬億信托堰塞湖壓頂 房地產基建融資風險高企

  "如果出現問題,首先是信托公司買單平息風波,如果未來風險點增加,那就隻有投資人自己承擔瞭。"老李認為信托公司剛性兌付兜底的做法,隻是現階段的暫時之策。

  信托業規模一路狂奔之中,風險事故也不斷出現,如吉林信托"松花江78號南山建材項目收益權集合資金信托計劃"、華澳信托"華澳長信1、2號和長盈11號"以及安信信托"昆山·聯邦國際資產收益財產權信托項目",最終每傢數億元的兌付金額均由信托公司先行買單。

  上述某信托公司的管理人老李稱,今年以來一直忙於各種"轉型",去年公司轟轟烈烈與地方政府合作做基建項目,即政信合作項目,今年又一窩蜂地改做房地產融資項目瞭,"去年底,四部委下文阻止瞭地方政府融資,這個不做可以做那個嘛!"

  謝國忠認為,風險不在於個別項目,而是地方以基建、房產項目整體融資風險,現在有些地方政府今朝有酒今朝醉,未來就升官調走瞭。同時,有些政府融資是為瞭債務滾動,"一些地方政府借新錢還舊錢,這就是龐氏遊戲,中國的信托就是'龐氏遊戲'!"

  據老李透露,有些地方政府,甚至會將抵押物通過行政劃撥的手段再進行融資,"那麼信托公司一點辦法都沒有!"

  在5月18日首屆"金牛財富管理論壇"上,新竹長安國際信托副總裁徐謙說,信托公司有一定剛性兌付壓力的項目,規模大概1萬多億元,"其中有大量是和銀行、券商一起拓展出來的,真正最後由信托承擔流動性風險的規模有限。"但是本報采訪的多位人士均認為,在如此龐大的信托資產中,沒有人能預計其中到底隱含多少風險資產。

  對於四處滲透的風險隱患又如何防范?國泰君安首席經濟學傢林采宜認為,基建項目應該市場化,可以誰建誰收費,避免社會資源低效率配置或浪費,"因為政府來修不會考慮公路的效益,考慮的是政績。"社會資本通過信托融資,一般抵押擔保更為嚴格,風險相對更為可控。

  不停地出差找項目,加班加點做項目賣出去,然後等項目結束兌付分錢,這是深圳的某大型信托公司項目經理曲一傑(化名)異常忙碌的工作。他講話語速飛快,來不及含蓄和兜圈子,"我們這行很活躍,做得好的,年收入可達百萬!"

  謝國忠輾轉各城市後看到瞭不少空城出現,"但是政府在裡面起作用,為瞭穩定不能逼貸,其實空城就是垮瞭。"他認為肯定是有利益驅動的,除提高具體項目的融資風控標準之外,最終要靠監管層出手遏制。

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  信托產品的高風險正潛入看似風險較低的銀行、券商理財產品之中。此前,基金也建資金池投向多款信托產品標的,保險公司也初嘗跟信托合作的產品,信托產品高收益的高風險性,已經在全金融業通過各種方式滲透進去。

  本報記者 肖君秀 陶盈舟 深圳、北京報道

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