兩項樓市新政會帶來哪些影響？
近五年沈陽30多萬戶傢庭買過二手房
昨日記者從沈陽市房產局獲悉，從2010年3月到現在的五年裡，共計30多萬戶傢庭購買過二手房。
沈陽市房產局公開的信息顯示，沈陽市於2010年3月實施《沈陽市存量房屋交易資金管理辦法》，並要求二手房交易必須實行資金監管，並在房屋交易大廳設有辦理窗口，辦理資金監管業務。五年間已有30餘萬戶傢庭通過資金監管實現瞭二手房屋安全買賣。
二套房貸首付降至四成，兩年以上普通住宅交易免征營業稅，這兩項重磅政策的出臺，將如民間信貸借貸缺錢急用哪裡借錢何影響我們的買房賣房決策？
影響1
個人首付大大減少
據人民日報客戶端報道，二套房貸首付比例下調，意味著改善性需求置業的門檻將大幅下降，帶來改善性購房需求的積極釋放。這一消息讓很多準備二次置業的人歡欣鼓舞。
專傢表示，過去政策下，改善居住條件的成本非常高，很多群體難以完成二次置業，使得供給和需求兩個層面都面臨資金循環不暢通的尷尬。二套房首付比例下調政策落地之後，改善性需求將積極入市。
■分析
首付比例降低
刺激改善住房需求
最近兩年房交會期間，一些想購買學區房傢庭最終沒能購買，主要是因為有房貸沒有還清。這部分群體多為30~35歲，首套房購買沒幾年且貸款多未還清，手中雖有存款但數額不多。二手房首付比例降低，對這部分人群來說無疑是好消息。
沈陽市民劉先生2014年剛升級當瞭爸爸，為瞭方便照顧孩子，劉先生和妻子準備接嶽父母來沈陽同住。可是目前居住的80平方米居室有些不夠用，思前想後，劉先生決定在自傢小區再買一套新房給老人居住。而最新出臺的二套房購房貸款政策，無疑能讓劉先生的購房首付成本降低不少，“買一套50平方米的小戶型，大概需要二十八九萬，按照新政策，首付從六成變為四成，能省下將近6萬塊錢首付”。
記者調查15位年齡從26歲到50歲的讀者，其中12位表示，二套房首付比例降低有利於刺激購買需求；10位已經擁有住房的受訪者中5位表示會在未來2年內考慮購入二套房，理由包括：改善自身居住條件，接父母安享晚年，照顧孩子，為孩子準備結婚用房。
影響2
樓市有望量價齊升成交量或“五一”回升
據人民日報客戶端報道，從市場層面來講，量價齊漲幾率將大大增加。二套房首付比例降低，對購房者來說，疊加之前的取消限購政策影響，購房者很可能再次積極入市。
但也有人認為，改善型需求購房者的首付能力比較強，降首付對他們的影響可能沒那麼大。松綁二套房貸款政策預期愈發強烈，如果一線城市房價繼續上漲，不僅老百姓難以接受，恐怕也不是政策層面所樂見的。
對於這種擔心，有專傢表示，房地產漲價肯定是不健康的，但是在目前我國的經濟發展階段，降價帶來的問題更多，兩會中也提到，未來市場是均衡發展，托底也很重要。
遼寧大學商學院管理系主任曲賾勝在接受本報記者采訪時表示，此次央行房貸新政以及二手房營業稅政策調整，是落實今年全國兩會政府工作報告對於改善性住房的相關要求的具體舉措。
曲賾勝認為，經過多年的房地產市場繁榮，很多年輕人實現瞭購房夢，但是銀行貸款是一個最主要途徑。改善性住房是下一個目標，國傢適時調整政策，對於部分夾心層（有房但不大）的改善性住房是較大利好。預計“五一”前後，市場成交量會出現回升。
不過，他也表示，當前去庫存依然是首要目標，開發商千萬不要盲目提價，以免挫傷購房者積極性。
■分析
公積金貸款取消建築面積門檻
90平方米以上戶型將熱銷
昨日，沈陽公積金方面表示，暫時尚未接到新政通知，具體的執行得以文件為準。
新政沒有設置建築面積門檻，隻要是普通住房，最低首付比例即為20%。業內表示，年輕人購房越來越青睞大戶型，但受到首付比例限制以及契稅額度影響很大，首付比例調整後，90平方米以上的戶型將會出現熱銷。
學區房和2~5年的次新房將受關註
二手房首付比例降至4成，2年以上普通住宅免營業稅，如果這兩項政策落地，將會給我省的二手房市場帶來利好。
芒果不動產總裁助理衣秀春表示，如果是二套房首付比例下降，肯定是利好消息。從2013年開始，改善型客戶需求比例逐漸增大。2014年，已經上升至40%，趕超瞭首次置業的比例。想買二套房的客戶群體覆蓋面很大，但首付比例60%，抑制瞭二次置業者的需求。如果貸款首付比例下降，將有很多購房者受益，二次置業需求比例會增長。
“首付款降到40%，對於學區房傢庭來說是利好。”沈陽某房屋代理機構負責人王先生說，最近兩年沈陽開發瞭一些新學區房，也有二手學區房，如果購買的群體增多，可能會出現量價齊增的現象。
另外，以前二手房市場中5~10年房受關註，如果政策落地，2~5年的次新房關註度將提高，而且，交易成本的降低也會減少購房壓力，對市場同樣是利好。
影響3
有望帶動股價上漲
據人民日報客戶端報道，二套房貸首付比例下調，勢必對地產股帶來影響。
據悉，在昨天中午央行緊急通知媒體開會之後，降低二套龍岡信貸房貸車貸利息計算器信貸年息房首付比例的傳言就已蔓延開來。受此消息影響，午後地產板塊狂飆，漲幅超3%，榮安地產、中關村漲停，招商地產等漲幅居前。房地產B基金漲近8%。
今年兩會，中央釋放出支持居民自住和改善性需求住房消費的信號，同時將“穩定住房消費”作為六大消費支撐之一。
在當前牛市利好的大環境下，地產股可能會迎接新一輪的暴漲。
■分析
10地產股昨漲停
房產、基建股有戲
二套房貸款首付比例下調、滿二年普通住宅銷售免營業稅這兩條利好對A股市場中的房地產股、基建類個股構成明確利好。
業內人士認為，投資者可重點關註專註於普通住宅的地產開發類上市公司。
大通證券許鵬介紹，對於居民而言，第二套住房往往屬於改善性住房，而並非投資需求，因此也屬於剛性需求的一部分，首付比例的下調將直接刺激剛性需求的增長，帶動新樓盤的銷售，這對地產類上市公司的益處較為直接。而滿二年普通住宅銷售免營業稅，則將明顯刺激房地產市場的交易總量，讓有購置改善性住房需求的人能夠通過出售舊房快速騰挪資金購買新房，其對地產企業屬於側面利好。
尤為關鍵的是，這一系列政策的出臺表明瞭管理層穩定房地產市場的態度和決心，這將讓股市資金重新關註之前頗受爭議的地產板塊。從二級市場走勢看，地產股已經在昨日盤中出現大幅上漲，實達集團、深深房A、保利地產、中天城投、招商地產等近10隻地產股漲停，預計後續經過調整後仍有上行空間，投資者可逢低關註。
瑞銀投資劉東升認為：該消息不僅利好房地產板塊，還利好基建材料、工程機械等相關板塊，其中，工程機械板塊前期漲幅不大，甚至落後於大盤，是二線藍籌中表現最弱的，本次利好兌現，投資者短線可關註。
■預測
二套房利率
下浮成為可能
記者從沈陽多傢銀行瞭解到，二套房的貸款比例近幾年呈現下滑趨勢。2010年之前，二套房貸款在所有的貸款購房中，最多占30%左右，而現在隻有10%多一點。“前幾年貸款炒房的比較多，現在多數是剛需。”某國有銀行個貸部負責人說。
某國有銀行個貸部負責人表示，此前央行對於二套房的貸款利率要求特別嚴，必須上浮10%，否則系統無法發放貸款，而新政規定，具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定，這就使貸款利率下浮成為可能。
“就沈陽來說，去年以來房貸發放都不如意，銀行搶著發房貸依然是事實，所以二套房貸利率下調幾乎是必然的。”該負責人說。
■提醒新北三峽農地貸款
沈陽市地稅局工作人員：
今辦二手房交易稅
系統或“尚未更新”
針對財政部發文，將營業稅免征期由五年調整為兩年一事，昨日，沈陽市地稅局工作人員在接受采訪時表示，地稅局將嚴格遵照國傢政策執行。
工作人員介紹，由於征稅系統也需更新調整，所以今日納稅人如果到窗口辦理二手房交易稅的繳納，可能會出現系統尚未更新完畢的情況。具體操作上是先按原政策執行後退還納稅人差額，還是直接按新規執行，“還需請示上級，但會盡快提出征收方案。”納稅人可在辦理業務前進行電話咨詢。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-03-31/08455988470863509636572.shtml
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