二線房企搶地一線城市



11月26日,競價總次數314次,歷時2小時,陽光城子公司上海富利騰房地產開發有限公司以21.08億元競得楊浦區平涼社區03F5-01(平涼街道47街坊)地塊,樓板價達41078元/平方米,溢價61.41%。

該土地拍賣價刷新瞭楊浦區土地最貴單價紀錄,而之前保利在該附近拿地樓板價約39000元/平方米。拍賣現場有首創、城建置業、保利置業、招商、大名城、嘉華、招商地產、華潤、金地等11傢企業參與瞭現場競買,該土地還是非常“受寵”。

“無論是一線房企還是二線房企,都在加強土地儲備,可以看出土地市場已經回暖。”RET睿意德策略顧問部總經理陳麗琳向《第一財經日報》記者表示。

一線城市搶地

26日的拍賣被陽光城拿下並不意外,業內人士告訴記者,這符合陽光城自身策略。公開資料顯示,包括這塊土地在內,陽光城今年在全國共計拿地三塊。今年初在杭州丁橋與晉江拿下的地塊分別花費11.3億和5.5億。

陽光城相關負責人在接受《第一財經日報》記者采訪時表示,基於其深耕長三角的戰略和對後市特別是上海市場的看好,需要在上海土地儲備進行補充。業內人士分析,基於陽光城的戰略和土地安排,估計該土地會開發剛需和首改類住宅產品。

“像陽光城這樣的二線房企有一個特點就是高杠桿高周轉,通過拿到優質地王項目,可以更好地融資。”陳麗琳向記者表示,“再者其自身土地儲備有限,也需要補充土地資源盤活開發。”

事實上,目前很多土地都是被中小開發商拿下。

一位不願意透露姓名的一線房企知情人士曾向記者抱怨,其最近拿地意願很強,但是鑒於土地市場競爭非常激烈,自己看好的地都沒有能夠拿到。

“這和整個企業的戰略有關系,陽光城可能為瞭在年底進行業績提升,為來年融資做好準備。”搜房分析師李宗洲向《第一財經日報》記者分析,“這個價格稍高,但是還是和企業風格有關。”

二線房企“兇猛”

李宗洲表示,今年下半年開始整個一線城市土地市場還是有所回暖的,可以看到溢價率明顯提高。

10月22日,上海浦東新區張江南區配套生活基地A3-04純宅地經過百餘輪競價,三湘股份以9.65億元拍下該地塊,成交樓板價為26057元/平方米,溢價93%。同一天的深圳龍華新區A802-0305地塊公開出讓,龍光地產“馬甲”金駿房地產以總價46.8億元、樓板價逾2.5萬元/平方米競得該地塊,溢價率83.35%。

11月10日,廣州牛奶廠8宗地塊以及天河東圃地塊正式出讓,吸引保利、華潤置地、金地、龍湖、合景以及平安等21傢房企及非房企參與競爭,8宗地成功出讓,涉及土地出讓總金額156.87億。

11月19日,上海浦東新區惠南鎮地塊一落槌,就刷新瞭區域地價紀錄,該宗地塊樓面價13092元/平方米,溢價率105.11%,被東原地產拿下。

11月21日,北京東壩南區1105-659、029地塊吸引瞭首開、招商、龍湖等9傢房企參與競拍,經過42輪競價該地塊最終被湖南富興以13.8億元競得,溢價率達到49.2%。

中原地產數據顯示,截至11月18日,四個一線城市今年總土地成交金額達到4519億元,平均樓面單價高達8341.9元/平方米,比2013年年度的平均樓面單價上漲瞭53.4%。

對此,陳麗琳分析,很多一線房企拿地策略確實非常謹慎,他們均會有一個自己的利潤預估體系,要是達不到這個指標,就會放棄拿地,因此地王項目往 往不會出現一線房企名字。同時需要註意,一線房企的拿地意願還是很強,就26日的拍賣現場,華潤等公司的舉牌價還是非常高的,可以看到其積極性還是相當 高。

記者註意到,在嘉義民雄農地貸款之前10日的廣州土地拍賣市場,龍湖通過38.7億的總代價拍的廣州多塊土地,成功進駐廣州市場。

“基於希望塑造品牌考慮,二線房企對於地王的追求更加積極。”李宗洲分析,“但是總的來說還是整個市場的回暖造就瞭這個現象。”

年底將至,還會有一系列土地吸引資金進入。據悉,12月24、25日,上海土地市場將迎來土地拍賣潮,12幅宅地將在這兩天拍出,包括前灘的5幅重磅優質地塊。

陳麗琳預測:“估計未來土地市場會在調控的情況下價格繼續小幅度上漲,其中可能集中在一、二線城市的土地爭奪。”





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