從春運人口遷徙看哪些地方樓市危險瞭

???一年一度的春運時節,是史上最大規模的人口遷徙,每年都有數以億計的國人在短短十數天內從都市返鄉,再從農村返回都市。



三十多年來,春運大軍從1億人次增長到今年2015年的28億人次,如果按照一個人在春運中平均買4次票,乘4次車算,28億除以4,等於全國春運中有7億人口在流動。

在史無前例的人口大遷徙背後,是史上最大規模的造城運動和工業化運動。我們無意於評價這輪持續整整兩代人時間的城市化和工業化運動是否合理,無意於評判國傢通過貨幣手段把資源集中在沿海地區,源源不斷把人口從內陸地區吸引出來的做法是否合理,這是歷史學傢的任務。在此我們隻剖析這輪造城和工業化運動的一個後果——狂飆的樓市及未來的圖景,因為2014年全國樓市似乎都進入瞭“冬季“,去庫存成瞭主旋律。

通過百度一年一度的人口遷徙熱力圖,我們切身感受到瞭這場人口大遷徙的熱潮洶湧。

從遷徙圖上看,人口遷入城市最多的前五名分別是重慶、贛州、北京、玉林、阜陽;而人口遷出城市最多的前五名則是北京、上海、深圳、東莞、廣州。

按百分比看,每100個流出人口中,就有10個人從北京流出,8.9個人從上海流出,8.6個人從深圳流出,4.8個人從廣州流出。

這個數據說明什麼問題?說明瞭人口依然呈現出從東部沿海地區向中西部地區,從北上廣深向內陸二三線城市遷徙的趨勢,說明瞭北上廣深依舊是全國老百姓爭相湧入的地方,隻有這樣,才會出現春節時大量的返鄉潮。

北上廣高高在上的房價已經讓無數人望而心嘆,以至於“天安門直線距離50公裡”居然能成為一個河北小城市招攬買房人的廣告詞。而去年以來這三個巨型城市房價的下調也讓很多人漸漸重生瞭購房安傢的夢想,不少人打算繼續觀望一段時間再出手。隻是,在北上廣打工的人,不要奢望房價會繼續跌下去。

因為人口流入是決定一個城市房價走向的關鍵因素。人口往哪裡流動,說明哪裡的資源(包括貨幣)必然就越多,地區也越是繁榮,相應的對房地產的需求必然就多。以北京為例,中國特色下,北京擁有全國最強大的政治資源和經濟資源、教育資源、醫療資源,政府機關、央企總部,金融機構總部、著名高校、著名醫院均設在這裡,在可預見的未來,看不到任何改變跡象。再加上政府對土地的嚴格控制,北京1.6萬平方公裡的土地,建成面積才1289平方公裡,政府人為控制著土地的供應,在可預見的未來也看不到任何增加供應的跡象。所以這些城市看不到房價下跌的理由,它們的未來特點是:有錢人慢慢把窮人擠出去。“逃離北上廣”的情況並不存在,隻有窮人被趕出北上廣。

反過來,從人口返鄉潮看,中西部和東北城市的房地產的前景堪憂。重慶、江西贛州、安徽阜陽、廣西玉林、河南周口、江西上饒、湖南衡陽、河南信陽這些城市的樓市存在危險。大批人口的外出務工證明瞭政府資源並沒有投到所在城市。高鐵貫通全國以後,有沒帶動沿線地區的發展不好說,反而更加劇瞭人口向資源集中地區(北上廣深和省會)流動的趨勢。前不久出現的兩縣爭高鐵的新聞,背後的含義是,高鐵通瞭以後,更方便外出台中民間信貸房貸缺錢急用哪裡汽車貸款務工瞭。

北京雖然排在遷入城市第2,每100個人裡有1.8個人來北京,但每100個人裡還有10個人流出,所以不算事。

結合第六次人口普查數據,安徽信貸利率試算任何問題免費諮詢、湖南、湖北、四川、江西、東北都是人口流出大省,兩相對照,以上結論基本靠譜。值得一提的是,安徽凈流失人口近千萬,所以安徽整體的房價不容樂觀。

值得一提的是東北和三亞,東北人口凈流出200萬,所以東北的房價整體不容樂觀。三亞這個城市比較特別,人口不多,樓盤非常多,美其名曰養老地產、旅遊地產。但真去三亞考察一番,會發現那裡盡是爛尾樓。而且這個城市還限購。許多東北人在三亞購房,也就是冬季過來住兩三個月,其餘時間都空著。三亞人口僅70萬。有些誇張的說,走在三亞街頭,一半是東北人。

三亞的最大問題在於它隻是一個旅遊城市,隻在亞龍灣和西部的海灘附近的地區有價值,在往裡就是山區瞭,環境並不好。這個城市沒有其他產業和資源,所以不會有太多人選擇常住。雖然很多來三亞旅遊的人都發朋友圈稱想一輩子住在這裡,都是葉公好龍罷瞭。從百度人口遷徙圖上看,春節期間北上廣還有東北人都往三亞跑,像候鳥一樣,過完年就又回去瞭。三亞並不是一個人口凈流入的城市,所以三亞的樓市前景並不是太好。


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