持號經適房傢庭進退兩難 五年等來房價漲七成

  "本來以為有號總比沒號強,現在才知道有號還不如沒號呢。"2008年就通過搖號的北京朝陽區經適房傢庭劉女士對中國房地產報記者說,五年後終於等來瞭房子定價,但眼下擺在他們面前的現實卻是"房子有瞭卻買不起瞭"。一臉落寞的劉女士不明白"住有所居"為何這樣難。

  劉女士等人在2008年就通過瞭搖號,2012年就選好瞭房子,但到瞭2013年底,公佈的7351.41元/平方米均價,比同期搖號第一批配售的房源價格要高出七成,這距離他們的心理預期太遠,讓很多人無力承受。而五年來市場和政策的變化,讓他們已經沒有更多退路可選。擺在他們面前的是,要麼舉債購房,要麼棄選轉為選擇廉租或公租房。

  搖號後空等五年

  房價漲七成

  12月3日上午10點,劉女士按照此前開發商短信通知的要求,攜帶各種簽約資料來到星海傢園項目所在地。開發商向劉女士等人提供瞭"華紡星海傢園購房確認單",上面說明瞭單價和購房款總價,並要求劉女士當場決定是否棄選以及付款方式。

  此批被要求來華紡提交簽約資料的傢庭,都在2008年11月就已經通過搖號獲得經適房房源,共994戶。

  據瞭解,2008年7月和11月,北京市朝陽區共組織瞭兩批經適房搖號,第一批在2008年12月就進行瞭選房並很快入住瞭常營的經適房項目,均價為4300元/平方米;而11月份,參與第二批搖號的傢庭,共3405戶,當時同第一批搖號傢庭一起隻解決瞭568套房。此批華紡星海傢園的輪候傢庭,是在時隔三年多後,於2012年1月6日選的房,價格當時並未披露。

  搖號時不知道項目,選房時不知道價格,這在此前的經適房歷史上是從來沒有的。

  關於華紡星海傢園如何定價,傳言從未間斷。很多業主都曾多次向朝陽區發改委、朝陽區住建委、朝陽區住保辦以及朝陽區政府等部門,申請信息公開但一直無果。

  今年11月前後,朝陽有一些街道辦事處貼出通知,告知東壩福園經適房項目將在12月搖號,價格預計在7300元/平方米~7900元/平方米,這引起瞭星海傢園準業主們的註意。他們在11月頻繁接觸朝陽區發改委等部門,但每次得到的答案都是"尚未定下來"。

  11月20日,華紡星海傢園拿到瞭預售許可證。29日,政府網站貼出瞭關於該項目價格的公示,均價為7351.41元/平方米。當天下午,近一百名準業主陸續來到朝陽區發改委再次信訪。信訪辦的一位負責人建議,如果沒有錢買,可以轉去申請公租房。

  11月30日,準業主們就接到瞭來自開發商的通知短信,要求從12月2日至5日,提交簽約材料。一些在這段時間內沒上網的人,都是來到售樓處才瞭解到售價。

  12月3日,在星海傢園現場,開發商負責人也在抱怨,"價不是我們定的,我們改不瞭"。"這個項目,做瞭這麼多年,一分錢還沒回來呢"。

  經適房利潤隻有3%

  一位此前參與過經適房開發的北京業內人士告訴記者,關於經適房的定價標準,過去是按照"成本+3%"來核算的,開發商把建安、辦公以及人員等成本核算出來,報給政府,由發改委參照並給開發商留出3%的利潤。

  後經記者查詢瞭解,根據2007年國傢出臺的《經濟適用房管理辦法》,確實對經適房利潤有明確限定,"房地產開發企業實施的經濟適用住房項目利潤率按不高於3%核定。"

  "經適房土地均為劃撥的,沒有土地成本。"這位業內人士說,經適房與兩限房不同的是,兩限房是在土地招牌掛之初,就確定價格,由企業來核算成本決定是否競拍土地,而經適房用地均為政府規劃、劃撥,不需要開發商繳納土地出讓金。

  "過去是先定價,後開發。" 朝陽區住建委一位工作人員說,之前市裡存在企業建保障房賠錢的問題,但都沒有調整經適房的售價。政府為瞭幫企業找回損失,允許一部分經適房轉成商品房來銷售。而關於此次華紡星海傢園的價格,"也算隨行就市吧"。他這樣認為。

  根據以往經驗,上述業內人士說,2009年之前,北京大多數經適房輪候傢庭選房時,就已經知道瞭價格,選房後直接交錢簽約,房子建成就拿鑰匙,過程並沒有這麼久。"都是先有瞭房,才會搖號"。沒有房就搖號,一定有特殊的情況。據瞭解,近年來朝陽區有多個經適房項目轉為兩限房項目。"可能是政府找到開發商,商量解決一下遺留問題"。畢竟已經搖出瞭這麼多人的號,卻沒有房源可供。此外,有些項目存在拆遷問題,也有可能增大拆遷成本,因此房價就水漲船高瞭。但同時,政府也會給開發商一些市政配套或商業配套等方面的補貼。

  即便如此,"7000多元的價格,確實讓人難以理解。"他說,現在北京市普通塔樓的每平方米建安成本應該在三四千元。

  未來公租房與廉租房將並軌

  實際上,隨著2008年起北京推出兩限房、2009年大力開發建設兩限房,經適房的開發逐漸減少。各區根據供應量的情況,搖號次數也開始遞減。由於此前經適房和兩限房再上市政策較為寬松,產權式保障房屢屢陷入套利詬病,國傢開始提倡推廣公租房。2011年,北京市的公租房占比達到瞭保障房新開工建設量的60%。

  今年5月,北京市明確瞭新建經濟適用房封閉運作,規定不得上市交易,確需上市的由政府按原價收購。隨後,各街道辦事處紛紛掛出通知,鼓勵經適房備案傢庭轉選兩限房,可優先選房。10月底,同樣位於東壩的兩限房項目金隅悅和園竣工並交付入住,均價為9000元/平方米,屬於兩限房中售價較高的項目,卻也並未比現行的經適房價格高很多。由此一來,一些有能力購買兩限房的傢庭,就做出瞭"經轉限"的決定,不再苦等經適房。"有能力買現在的經適房提供高額度信用貸款管道,再使使勁,也就能買兩限房瞭。"今年秋天剛剛"經轉限"的錢先生這樣認為。

  但讓華紡星海傢園的準業主們為難的是,由於他們在2008年已經搖號,且又選瞭房號,如果放棄此次認購,搖號排序將靠後,繼續等待對他們來說將會更加無望。而按照規定,已參與搖號、選房的輪候傢庭,隻有兩次棄購的機會,也就是說,放棄則有可能失去經適房備案資格。因為現在北京保障房已經不單獨接受經適房或兩限房的申請,而是經適、兩限、公租、廉租四合一統一標準,優先分配公租房。

  "所以政府都希望我們轉公租房。"業主趙先生說,目前,大多數人都考慮通過抵押父母的房子或舉債來購買華紡星海傢園,這也是不得已而為之的辦法。據他所知,目前已有少數人無奈在確認書上選擇瞭"棄選"。

  12月6日,住建部傳出消息,下個月起各地公租房與廉租房將並軌運營。再次確認未來產權式保障房將越來越少。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-09/07532528781.shtml

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