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??“這個價格當時真把我們嚇瞭一跳。”唐女士說,當時大多數業主都不願按這個價格交費。由於小區並未成立業主委員會,隨後幾個月內,幾名業主代表先後與物業公司協調多次,價格從每月680元先後降至480元、400元、340元。今年1月1日,物業公司把價格調至300元,但業主們仍不滿意。

??他說,放開停車費本意是為瞭讓該行業按照市場規律健康發展,在市場規律裡,交易雙方本應具備選擇權。但小區停車具有極強的局域性,業主平時都需要把車停在自己的小區裡,沒有更多選擇;另外,小區前期的物業公司是由開發商指定的,沒有成立業委會的小區也無法更換物業公司。因此,這就變成瞭帶有壟斷和強制色彩的消費,“說是市場調節價,其實根本不具備市場調節的條件。”

??部門回應

??近日,記者也撥打瞭12358,向其反映瀟湘名城等小區停車費的問題。接電話的工作人員說:“現在價格已經放開瞭,屬於市場調節價,我們這邊管不瞭。”記者反復多次告訴她,物業公司在定價前未與業主協商,違反瞭《辦法》中的相關規定,希望物價部門能夠介入。該工作人員說:“我們隻能建議您跟物業公司去協商。”







??2月2日,在天心區東怡外國小區,同樣因為停車費問題,多名小區業主將車堵在小區門口,表達自己的不滿。該小區業主劉女士說,物業公司私自將小區停車費設定為每月500元,業主們覺得太貴,與物業公司協商瞭三四次,價格還是沒有談下來,“旁邊好多小區都是300元,我們最多隻能接受這個價格。”



??如果小區未成立業主委員會,開發商和物業公司違反規定私自定價,物業部門是否會介入呢?記者先後采訪瞭瀟湘名城等上述三個小區的業主,他們都說撥打過長沙市物價局價格舉報中心的電話12358,但對方工作人員都讓他們自己去協商。







??規定不詳細,“協商”難落實



??針對上述現象,中國物業管理協會行業發展研究中心研究員李昌認為,目前長沙並不具備直接放開小區停車費的條件,相關部門應該采取一定的過渡措施,防止開發商或物業公司私自漲價,引發矛盾。



內容來自sina新聞

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-03-12/08185981578640348211611.shtml

??林偉明說,小區地下停車場的產權屬於開發商,停車費的價格是根據建設成本、運營成本、供求評估等因素確定的,“地下負一層的建設成本,相當於地上三層的建設成本,提高停車費也是有原因的。”

??1月5日晚上,在雨花區瀟湘名城小區的地下車庫入口,不少業主的車被欄桿擋在外面,物業公司工作人員不願放行。積蓄多日的矛盾爆發,一些業主將欄桿推斷,吵鬧聲打破瞭這個小區夜裡的寧靜。而事情的起因源於小區的停車費。

??物業說法





房屋信貸代書貸款全省皆可處理信貸銀行業務 ??物業專傢:條件不成熟,不應一次性放開





??該小區業主胡先生告訴記者,之前停車費是每月300元。但1月15日,開發商和物業公司擅自將停車費漲瞭一倍。記者在停車場入口旁看到一張公告,上面顯示,從2015年1月15日開始,對地下停車場實行按次收費,收費辦法為:1小時內不收費,1小時至12小時為10元/車,12小時至24小時為20元/車。

??“這些細節沒有規定清楚,具體操作起來就會弄出很多麻煩。”林偉明說,目前東怡外國小區入住瞭100多戶,但總共有1000多戶,“業主各有各的想法,我們要找多少業主協商才算數?這些業主能不能代表大傢?誰也說不清。”





??從去年4月1日起,長沙開始按照新修訂的《湖南省機動車停放服務收費管理辦法》(以下簡稱《辦法》)執行,住宅小區的停車服務收費實行市場調節價,物價部門沒再規定上限。但該《辦法》中明確指出:已成立業主委員會的住宅小區停車服務收費由業主大會或業主代表大會決定,未成立業主委員會的住宅小區停車服務收費由停車服務管理方與入住業主參照本辦法協商決定或在物業合同中約定。



??“這樣算下來,停一個月要600元,如果每天多出入幾次,費用更多。”胡先生說,開發商和物業公司未征求業主意見,突然就將停車費提高一倍,讓大傢無法接受。







??在馨香雅苑小區,其物業公司工作人員稱,停車場的產權屬於開發商,漲價是由開發商決定的。而開發商工作人員介紹,他們當初投入瞭5000萬元來建設這個停車場,價格是他們根據自己的建設成本和財務狀況來定的,“要不然我們會虧損很多。”





??停車服務管理方與入住業主協商定價





??業委會難成立,業主話語權弱

??問題分析







??業主為表達不滿,堵住小區門口

??去年底,國傢發展改革委宣佈放開住宅小區停車服務價格。此前,長沙住宅小區的停車費已由政府指導價變為市場調節價,物價部門不再限制最高價格。近日,不少業主向本報熱線96333反映,一些小區的物業公司私自漲價,甚至強行攔住停車場入口不讓業主進入,引發沖突不斷。停車費到底該由誰來定?雙方發生糾紛如何處理?物價部門還管不管?記者對此進行瞭調查。

??在目前的狀況下,林偉明認為,權宜之計就是通過業主委員會來代表業主表達自己的訴求。這樣既能讓業主們滿意,又能讓物業公司和開發商信服。

??同樣,1月20日,在嶽麓區馨香雅苑小區,因小區停車費漲價問題,不少業主為瞭表達不滿,強行堵在地下停車場門口,不讓任何車輛出入,當地派出所介入才平息下來。



小區停車費放開後,誰來定價

??記者從長沙市2015年物業行業工作會議中得知,目前長沙成立瞭業主委員會的小區僅30%左右。有的小區交房8年,業主委員會也沒能成立。這也導致業主在維護自己的合法權益時,遭遇瞭“個人和一小群人無法代表全體業主”的尷尬。

??“我們最近也收到瞭一些關於小區停車費漲價的投訴。”長沙市物價局相關負責人說,政府部門放開小區停車費的本意是為瞭放權於民,促進相關服務行業的發展。但從政府指導價變為市場調節價,小區停車費定價正處於過渡時期,一些問題也隨之顯現。

??對此,該小區業主劉女士等人認為,物價部門在放開小區停車費價格時,應該充分考慮現實操作的情況,並對此作出詳細規定,“要不然弄得大傢扯皮扯不清。”



??在采訪過程中,業主們和物業公司工作人員都提出瞭同一個疑問。在上述《辦法》中,關於協商的規定是“由停車服務管理方與入住業主參照本辦法協商決定”,這裡的“入住業主”是指所有入住業主還是部分入住業主,《辦法》並未明確。



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??然而,記者發現,近期向本報反映上述停車費問題的業主,他們所在的小區均沒有業主委員會。瀟湘名城小區的業主程女士說,一群業主自發選出幾名業主代表,去找物業公司協商,曾遭到對方質疑:“你們憑什麼可以代表所有業主?”在其他一些發生糾紛的小區裡,業主也遭遇瞭這樣的情況。

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??“業主委員會成立起來太難瞭。”程女士說,在成立業主委員會之前,首先得成立業主大會。從1月初開始,他們就著手準備此事,他們第一次去當地街道辦事處申請時,工作人員稱要70%以上的業主聯名才可申請。隨後,他們來到雨花區房管部門咨詢,得知隻要20%以上業主聯名即可,他們再次到街道辦事處核實,相關負責人承認隻要20%即可。該小區共690多戶,他們先後找瞭170多位業主簽字,但街道辦事處說要他們再找開發商簽字。他們聯系開發商,開發商稱要等到年後再說。直至2月16日,開發商仍未簽字,“一拖就是一兩個月過去瞭。”

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??建設、運營成本高,停車費應提高

??各方態度



??舉報熱線:價格已放開,我們管不瞭

??在瀟湘名城小區采訪期間,記者來到物業公司辦公室詢問相關情況,其前臺工作人員稱,自己無法回答相關問題,得找領導才行。記者提出,能否提供其領導的電話號碼,或由她直接幫忙聯系,她說沒有領導電話號碼,無法聯系。

??矛盾沖突





??國傢發改委:各級價格主管部門要加強監管



??放開瞭的價格,物價部門還要不要管?記者發現,在《國傢發展改革委關於放開部分服務價格意見的通知》(發改價格[2014]2755號)中,國傢發改委在要求各省市放開小區停車費的同時,亦提出瞭加強事中、事後監管的具體措施。要求經營者嚴格落實明碼標價制度,不得利用優勢地位,強制服務、強制收費;要求各級價格主管部門依法加強對有關服務市場價格行為的監管,堅決依法查處串通漲價、價格欺詐等不正當價格行為,維護正常市場價格秩序,保持價格水平基本穩定。



??《湖南省機動車停放服務收費管理辦法》也規定,機動車停放服務管理者違反本辦法規定,機動車停放者可以向當地價格主管部門投訴,價格主管部門應當在接到有關投訴後及時依法處理。

??林偉明說,在新建的小區內,入住業主的人數每天都在發生變化。如果一個小區暫時入住的業主隻有幾個人,但將來會有數百人入住,是否這幾個已經入住的業主可以代表所有業主進行協商?如果小區已經入住瞭幾百名業主,是否要召集這幾百人一起協商才行?

??物業未與業主協商,公示停車費為每月680元



??業主唐女士告訴記者,這個小區交房才一年多。2014年上半年,由於地下停車場配套設施還未完善,停車場一直沒有正式收費。2014年9月,物業公司在未與業主協商的情況下公示停車費價格,每月要680元。



??“周邊好幾個小區都是200元左右,我們小區的停車場並不比別的小區好,還經常滲水,憑什麼比別人貴?”其中一名業主代表程女士說,雙方協商無果。1月4日,小區停車場入口的保安把欄桿放下,禁止未交錢辦卡的業主開車進入,不少業主與其發生爭吵,最後不得不把車停在附近的馬路邊過夜。1月5日晚,便發生瞭上述一幕。



??李昌認為,小區停車費是一項與民生密切相關的費用,物價部門不能簡單地將其一次性放開。他建議,對目前物業公司是由開發商指定的小區,以及未成立業委會的小區,仍采取政府指導價進行限定。對已成立業委會的小區,業主有條件按自身需求選聘、更換物業公司,按照更詳細的規定進行協商定價,物價部門加強監管。







??市物價局表示爭取出臺相關操作細則





??截至2月15日,該小區停車費價格仍未最終確定。林偉明說,他們會繼續跟業主們協商,並將業主的訴求反映給開發商。

??該負責人稱,長沙是按照《湖南省機動車停放服務收費管理辦法》執行的,由於長沙很多住宅小區沒有業主委員會,價格需要由停車服務管理方與業主協商。他們會把目前出現的這些情況反映到省有關部門,爭取進一步出臺相關的操作細則,完善這一方面的監管。另外,他也建議業主們在入住小區之後,盡快按照相關規定成立業主委員會,積極維護自己的權益。目前,如果停車服務管理方私自漲價並拒絕協商,業主仍可撥打12358投訴。



??長沙規定



??對於東怡外國小區的停車費問題,其物業公司負責人林偉明坦承,在貼出收費公告前,他們確實未與業主協商,貼出之後,協商瞭三四次,但沒有談攏。“我們貼出公告隻是為瞭告訴業主,我們心裡的價格是這樣,並沒有最終確定,大傢還可以再談。”



??為何近期關於小區停車費的糾紛頻頻發生?在采訪業主的過程中,業主們都提到物業公司給出的一個理由:“政府對小區停車費已經放開瞭,沒有規定上限。”



??記者查詢發現,在去年4月1日之前,長沙對住宅小區的停車服務收費實行政府指導價,對最高價格作瞭限定。其標準分別是,室內停車場已購車位的停放服務收費標準為30元/月·輛,已租車位的停放服務收費標準為不超過300元/月·輛(含物管費30元);室外經核定的停車位停放服務收費標準為不超過90元/月·輛。



??記者在該小區電梯內看到物業公司貼出的收費公告,上面顯示,停車月租為每月500元,辦理月租3個月以上,每3個月另贈送1個月停車費。



??上述幾個小區的業主向記者介紹,目前他們均未成立業主委員會,物業合同也未對停車收費做出特別規定。在這種情況下,按照《辦法》規定,小區的停車費價格應由停車服務管理方與入住業主協商決定。但這幾個小區的業主都反映瞭同一個問題——開發商或物業公司在定價前並未與他們協商。







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