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而整個中介公司的大區考核就更多瞭，每年三四次統一的業務考試，試卷的題量很大，三小時內要完成140-180道選擇、判斷、案例分析題。和林嘉原先想的不同，這些考試的內容並不是如何獲取賣主的房源、如何向買房人推銷房子，而是考你知不知道房地產的各種政策變化，懂不懂不同類型的房子稅費如何理清、貸款利率怎麼計算。"過去幾年裡，房地產領域跟土地、銀行、稅務相關的政策變瞭得有一二十回，一出新政策我們就得趕緊學習。"周滔是林嘉的店長，他說這幾年房地產政策變化太多，他們公司的培訓材料每年都要換，這兩年是一年一換，2008年到2010年每季度至少都要修改一次。關於貸款利率和稅點的調整，周滔坦言確實令人撓頭。他說，2006年國傢出瞭11項調控政策，其中涉及到貸款利率的有屏東市土地貸款2條，涉及稅點的則有3條。其中貸款利率整體上調瞭0.54個百分點，稅費負擔也加重瞭，國稅總局出臺二手房營業稅政策，要求2006年6月1日後，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業稅。緊接著7月，108號文件要求在全國范圍內強制征收二手房轉讓個人所得稅。
內容來自sina新聞
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-04-06/08192676733.shtml
但對房地產買賣者來說，影響就大瞭。政府指導價是綜合地價款、契稅和個人所得稅的計算基礎。據周滔介紹，經適房的特點是住滿五年才能交易，交易的時候需要把土地的錢補齊，因為土地是劃撥的，如果要出售，國傢要相應征收土地出讓金，這叫做綜合地價款，之後這個房子才是商品房，可以任意流通。
房產中介的政策"考題"
現在，行政調控正在成為過往，政府提得最多的是依靠市場來調節房價，但周滔還是覺得要讓房價跟經濟增長保持一致，避免出現很久不調控、一調就是大動作的事情，那時，很多買房和賣房的人，心理可能都承受不瞭。
林嘉和周滔代理的是北京五環外的房源，雖然他們的感受並不明顯，但至少從數據上看，從今年年初開始，這一帶的二手房似乎賣不動瞭。
入行剛滿一年的林嘉沒想到，做一個房產中介，最麻煩的不是帶客戶看房時的費盡口舌，也不是賣房業績不好隨時面臨走人，而是每年兩次的內部考試。"所有跑業務的員工在這一個時段同時考試，地點就在門店的會議室和培訓教室裡，有嚴格的監考，而在考試的幾個小時裡，所有的門店一律停業。"林嘉說，他自己的賣房業績已經算很好的瞭，平均一個月能賣一套，但去年年底參加考試沒過，差點就走人瞭。
在這些價格下降的房源中，有一大半都是經濟適用房。然而就在4月1日，對經適房影響頗大的政府指導價，卻要開始按政府此前制定的步調，開始調高瞭。"政府指導價的變動對中介來說影響並不大，因為北京的二手房市場購買主要都是剛需，不管房價怎麼變，隻要不是太離譜，該買房的還得買。"周滔說，不過4月1號之後，有些房的政府指導價調瞭，有些沒有調，具體怎麼調整地稅局並沒有公佈細節。
所以在他看來，加強"學習"，尤其是對房地產政策的學習，是很有必要的。剛剛過去的4月1日，就是他們必須清晰知曉的一個政策變化時點，這一天，按照規定，政府要調整二手房交易的指導價瞭，這意味著，買房人以此為基礎計算的綜合地價款、契稅、個人所得稅都在發生著變化。
變瞭什麼？
現在北京五環外的經適房價在每平米2萬左右，而政府指導價則在1.3萬元左右。調整瞭指導價，意味著房屋實際總價也跟著水漲船高。
同時提高的還有二手房交易個人所得稅，稅率是1%到20%，但在周滔看來，以前並沒有嚴格照此執北門區農地貸款率利最低銀行比較行，到2013年4月才強制對商品房統一征收20%的差額交易稅。"有些人的房子很老，70年代的房子的檔案可能找不到瞭，比如單位分的公房可能才2萬多一套買的，這種房查不到原值，就對成交價收1%的稅。比如你2萬多買的房子現在200萬賣出去，政府就收40萬的稅。"周滔說。
實際上，2010年之前，周滔負責的片區，經適房的政府指導價隻有每平米3000多元，但當年政府突然調高瞭政府指導價到9000元，最高甚至達到11500元，這讓很多購房者感到不適應，也讓房產中介一時手足無措。
"之前稅交3萬，現在得交10萬瞭，肯定壓力要大些。"周滔雖然理解指導價上調是跟隨房價上漲的步調，但面對買房人，他隻能不停地解釋，比如原先房價四五千一平米的時候，指導價定2000多每平米是匹配的，當房子都賣到1萬多，快2萬瞭，指導價不變就不合適瞭，"房子都賣到300萬瞭，隻交2萬塊的稅，確實比例失調"。
"考題"的變遷
政府指導價僅僅是房產中介們面臨的政策考題之一。從2005年開始，政府對房地產市場的調控逐漸發力，中介們要學習的東西也越來越多。
2005年共出臺瞭6項調控政策，3月是房貸優惠政策取消、房地產稅改革深入、國八條出臺。到瞭5月，七部委意見公佈，同時新國八條(即國八條細則)發佈。此後的10月，國稅總局重申個人二手房買賣須繳納個稅。這一條條都直指二手房買賣者的痛處。"房地產政策的頻繁變動給中介帶來瞭不少麻煩，我們搞業務的就得不停地學習。我們公司每天中午1點到3點是固定的學習時間，每周五早晨還有晨會，學習的業務很大一部分就是稅點、貸款利率和相關政策。"周滔說。
房產中介的政策考題不同類型房子稅費計算
周滔在學習房地產政策培訓時感到不解的是，2008年以金融危機為分水嶺，打壓的風向又突然變成瞭刺激，尤其在稅點的調整上更是異常寬松。當年11月，個人首次購買90平方以下普通住房，契稅下調到1%，免征印花稅，免征土地增值稅。到瞭2009年10月，個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實施。
但在他看來，北京的房地產市場，已經漸漸無法經受起這樣的折騰。"2010年之後炒房的就很少瞭，我2012年入職之後，就沒遇到過炒房的，買得起也不買瞭。北京的房屋需求已經慢慢回歸到居住的剛需上。"周滔介紹到，北京的房產市場特殊之處在於，北京每年這麼大的房屋交易量70%-80%來自換房需求，真正從外地來的購房者並不多。
這主要歸因於2010年史上最嚴厲的宏觀調控"國十條"，包括限制異地購房、二套房貸標準大幅提高等措施，直接澆滅瞭北京房地產市場的火，二手房也未能幸免。及至2013年4月，商品房開始統一實施差額20%征稅之後，二手房交易的成交量變化尤其明顯。
"4月的成交量比正常月份少瞭60%，而3月的成交量是正常月份的4倍。"周滔說，當年他一個月都成交瞭好幾套房，而正常情況下經紀人三個月能賣兩套房就不錯瞭，他覺得是政府的政策把當時正常買房的需求都提前瞭。
修改的內容主要包括，綜合地價款政策、個人所得稅和營業稅政策以及從去年開始每季度一調的政府指導價。"如果是我們搞錯瞭，給客戶造成損失，那是要全額賠償的。"周滔說，以前就有過因為業務員的失誤，中介自己把代理的房子買下來的情況。
(經濟觀察報)
鏈傢地產發佈的檢測數據顯示，北京二手住宅市場呈現降溫，從去年11月底以來是最為明顯的，二手住宅市場交易已經開始滑坡。而據一些房產中介在北京的昌平、朝陽等區域內的粗略估計，房主的掛牌報價和實際成交價格都有不同程度的下滑，單套房的成交價格有下降10萬-20萬的，部分房源的房價下降幅度超過瞭10%。到瞭3月份，按照中原地產研究部的統計數據，上半月北京新建住宅、二手住宅的簽約量創造瞭北京樓市近年來的最低值。
他說，這部分錢是由地稅統一征收，在銀行房屋信貸貸慶豐銀行享優貸貸款全省皆可處理買房繳稅的時候，地稅局會根據房屋的註冊信息征收。這部分錢按照成交價的10%征收，也就是一類經適房，而二類回遷房的土地出讓金是3%。
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